Обременяется Ли Налогом Продажа Пая Жск По Переуступке

Материнский капитал по переуступке прав

Строительные компании, разумеется, тоже заинтересованы в хороших продажах. С одной стороны, они соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, с другой — выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам, им невыгоден. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Риск покупки квартиры, которая прежде была куплена с использованием средств материнского капитала, сводится к тому, что владелец сертификата мог не выполнить нотариальное обещание по выделению долей в приобретенном жилье своим детям и своему супругу. В практике рынка такое случается довольно часто по той причине, что никакого механизма контроля за исполнением этого обязательства на сегодняшний день не существует.

В соответствии с п.4, статьи 10 указанного выше закона, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала, родители обязаны оформить жилье в общую долевую собственность обоих супругов и всех своих детей, в том числе тех, кто родится позже (тогда происходит перераспределение долей). Доли собственности при этом распределяются по соглашению между собой, т.е. размер долей законом не установлен и определяется родителями на свое усмотрение.

Покупатель квартиры в таком случае может лишиться собственности по решению суда. А квартира будет возвращена многодетной семье и распределена в виде долей собственности между всех ее членов, согласно закону и нотариальному обязательству. Такова практика рынка. И это не теоретическое рассуждение. Нам известны судебные прецеденты, когда квартира изымалась у Покупателя именно по этому «гуманному» основанию.

Покупка квартиры в ЖСК по переуступке возможна после того, как покупатель будет принят в члены кооператива. Поэтому ему придётся оплатить вступительный взнос и дождаться положительного решения от правления. Продажа квартиры в ЖСК по переуступке будет осуществлена после выхода первоначального пайщика из членов кооператива.

Уплата налога с продажи недвижимости приобретенной по переуступке пая

Описание ситуации: недвижимость (квартира) была приобретена в 2013 году по переуступке пая через ЖСК. Все документы: справка о полной выплате пая, договор на строительство жилья, акт приемки строительной готовности квартиры, выписка из протокола правления о закреплении квартиры, тех.паспорт, кадастровый паспорт, соглашение о размере доли на руках. В 2022 году было оформлено право собственности (выписка ЕГРН) через суд, т.к. дом не сдан в эксплуатацию по причине отсутствия лифтов в некоторых подъездах (до сих пор)

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

т.е. для приобретения права собственности на жилое помещение у Вас как члена ЖСК должны быть соблюдены два условия — ЖСК должен передать помещение Вам (акт приема-передачи или любой иной документ (документы), подтверждающий такое представление) и Вы должны полностью внести паевой взнос.

Жилищный Консультант

1. Прежде всего покупатель проверяет всю техническую документацию на квартиру (план строения, информация относительно застройщика и его прав на проведение строительства), а продавец обязан эту всю документацию предоставить.
2. После проверки всех необходимых документов по сделке, продавец направляет застройщику письменное уведомление о совершении купли-продажи и просьбе о получении его согласия на сделку. На этом же этапе продавец обязан предоставить справку об отсутствии задолженности по уплате взносов за жилье. Если задолженность имеется или квартира выступает в качестве залога по ипотеке, то продавец должен получить в банке документ, разрешающий совершить сделку купли-продажи. При необходимости, на этом же этапе оформляется и согласие супруга (и) на совершение сделки.
3. Следующая стадия заключается в оформлении акта переуступки прав. Лучше всего составление документа доверить опытным юристам и производить это действие в юридической или нотариальной конторе.
4. Финальный этап заключается в том, что участники сделки обращаются в регистрирующий орган, подписывают там договор, подтверждающий совершение сделки и передают всю документацию на госрегистрацию. По истечению десятидневного срока, стороны могут забрать зарегистрированный документ.

Существует несколько частных случаев такой сделки. Один из случаев – это продажа жилья по переуступке пая в ЖСК. Особенность сделки состоит в том, что законодательством она почти не регулируется. Чтобы вступить в ЖСК необходимо оплатить членские взносы и стать пайщиком. Передать свою долю продавец может лишь в том случае, когда общее собрание членов кооператива приняло решение о своем согласии на проведение операции. Полученное согласие означает, что продавец может выйти из кооператива, забрать внесенный ранее взнос, а покупатель вступит в ЖСК и оплатит взнос уже самостоятельно.

Стоит отметить что при этой процедуре продавец не получает все взносы, которые он вносил относительно работы кооператива (вступительный, дополнительные). С точки зрения законности, уступка пая не является переуступкой прав, поскольку всего лишь происходит замена одного пайщика другим и договор цессии не оформляется.

При продаже квартиры в строящемся доме достаточно того, чтобы заключить договор переуступки прав до того момента, как будет оформлен акт приема-передачи. Кроме этого, покупатель при заключении договора переуступки прав по квартире в новостройке принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы за квартиру.

Ответ: Здравствуйте, Людмила. Подобную сделку вы оформить не можете, поскольку документ о передачи квартиры вам от застройщика уже передан. Данные действия регламентируются ФЗ – 214 от 30.12.2004. Единственное, что вы можете сделать, так это обратиться к застройщику с просьбой оформить акт более поздним сроком, а за это время заключить договор цессии.

Продажа квартиры по переуступке права; что это такое

Встречаются случаи двойной переуступки прав. Исходя из судебной практики, можно сказать, что чаще всего недвижимость достаётся первому покупателю. В Росреестре надо провести процедуру регистрации, если фирма предлагает другой вариант, в обход – задумайтесь о законности подобной сделки.

Продавец выплачивает застройщику весь долг за недвижимость, или же переводит его на нового хозяина. Новый хозяин недвижимости обязуется взять на себя все обязательства по первоначальному договору долевого участия. В дальнейшем, до сдачи дома, такую процедуру можно проводить несколько раз.

После всех формальностей, сотрудник заберёт все документы кроме паспортов, раздаст расписки и назначит примерную дату. В указанный срок договор забирает покупатель, а продавцу выдаются бумаги для уплаты необходимых налогов. Также регистратор вернёт все ранее поданные оригиналы.

1. Полная выплата продавцом всей суммы, обозначенной в договоре.
2. Необходимо документальное согласие застройщика, если это предусмотрено в договоре между застройщиком и владельцем доли. Иногда застройщика необходимо уведомить письменно о переуступке прав, а факт отправления и получения уведомления зафиксировать.
3. Нужно согласие банка, если для приобретения недвижимости были задействованы кредитные средства.

к содержанию ↑

Необходимо предъявить собранные документы, уплатить государственную пошлину. После этого сотрудник сам заполнит заявление, где будет прописан объект переуступки, дата получения договора. Если все документы в норме, сторонам сделки необходимо подписать заявления.

Этим траты покупателя могут не ограничиться. Во-первых, некоторые кооперативы (застройщики) требуют выплатить взнос за право вступления в ЖСК (10-15 тыс. руб.). Во-вторых, если дом уже сдан, то нередко требуется «дополнительный целевой взнос по паевому договору» (также 10-15 тыс. руб.). В-третьих, часть застройщиков берет дополнительные деньги за оформление документов без очереди (порядка 10 тыс. руб., можно их и не платить, но тогда придется подождать неделю-две), просят оплатить вперед за четыре месяца услуги ЖКУ (4-5 тыс. руб., если квартира небольшого метража), внести единовременный платеж на оплату услуг консьержа и обслуживание придомовой территории (7-8 тыс. руб., опять же для «однушки»). Наконец, банк за перевод денег на счет застройщика может также взять комиссионные – 3-4 тыс. руб. В сумме получается 45-60 тыс. руб. Только после внесения всех этих денег кооператив выдает справку о полной выплате пая, и можно отправляться за ключами.

Собственником квартиры член кооператива может и не стать, если решит переуступить свой пай другому лицу. Отметим: для этого необходимо, чтобы весь пай был уже выплачен (необходимо потребовать соответствующую справку). Сойдясь в цене, покупатель и продавец заключают договор цессии (купли-продажи пая). Однако в отличие от ДДУ такой договор… вовсе не дает права автоматически стать членом кооператива и, соответственно, впоследствии претендовать на получение вожделенной квартиры.

Приобретение квартиры в новостройке путем переуступки права требования жилья (цессии) – уже давно не экзотика первичного рынка, а, напротив, дело довольно распространенное. Правда, большинство подобных сделок касаются объектов, которые реализуются застройщиками по договорам долевого участия (ДДУ).

Итого: если владелец пая предлагает купить у него право требования, допустим, однокомнатной квартиры ценой в 3,5 млн руб. и вас эта стоимость устраивает, то нужно быть готовым, что выплаты различных комиссий «потянут» еще на 100-200 тыс. (если повезет, сумма будет несколько скромнее, но вряд ли меньше 50 тыс. руб.). Кроме того, нужно учитывать, что банки не кредитуют переуступку квартиры по договору ЖСК, так как это невозможно сделать чисто технически.

С переуступкой ДДУ действительно все обстоит довольно просто. Покупатель и продавец находят друг друга, заключают договор цессии и регистрируют его в управлении Росреестра. Если речь не идет о квартирах, приобретенных в рассрочку или при помощи ипотеки, то разрешения застройщика можно даже не спрашивать. Но лишь в том случае, если в договоре, заключенном с первым покупателем, нет пункта о необходимости платить за согласование переуступки прав.

А.К.: А никто не знает, что это. Некий пай, некая субстанция. К каким правам этот пай относить с юридической точки зрения тоже не ясно ни в теории, ни в практике. Кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая, судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать. Там ничего непонятно толком, как вообще это всё регулируется. Теоретики рассуждают следующим образом. Кооператив — это организация, не связанная с ведением коммерческой деятельности. Прежде всего, его текущая деятельность направлена на удовлетворение интересов пайщиков. У лица, вступившего в кооператив, цели должны быть исключительно утилитарными, потребительскими, всё, что я делаю посредством вступления в эту организацию связано с отсутствием намерения получать прибыль, коммерческую выгоду. Условно говоря, я хочу купить квартиру, я вступил в члены, плачу текущие взносы, и больше меня, в принципе, как закон считает, ничего не должно интересовать. Уступка меня не должна интересовать, поскольку здесь есть коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т.д. Вступил в кооператив, выплатил пай и живи спокойно — смысл закона был такой. Конечно, он безумно дикий, на мой взгляд. Конечно, нужно учитывать ситуацию, что я вступил в кооператив, а впоследствии по каким-то причинам пай не могу оплачивать, финансовая составляющая моей жизни поменялась, и хочу этот пай передать. С точки зрения закона, видимо, я должен быть исключен из членов кооператива, и мне должны вернуть деньги, которые я внес на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы мне их вернуть. Если нет, то кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен со мной рассчитаться. Не могу ответить вопрос на этот конкретно, ничего непонятно.

Для исключения главного риска — потери денег, необходимо тщательно выбирать ЖСК и застройщика, который реализует квартиры по этой схеме. Смотрите на его репутацию, разговаривайте с теми, кто уже приобрел у него квартиры. А лучше прочтите статью «Как выбрать застройщика».

Главный интерес застройщика состоит в выгодной реализации жилья, вне зависимости от схемы, поэтому перепродажи еще не реализованных квадратных метров не особо приветствуются. Лишняя конкуренция не создает ничего, кроме проблем. В результате договор дополняется пунктами о необходимости компенсировать переуступку или заплатить соответствующую комиссию. Таким образом, член ЖСК, решивший переуступить свой пай, будет вынужден преодолевать массу дополнительных преград.

• за оформление документов — от 20 тыс. рублей (точную цифру можно найти в Уставе ЖСК)
• за вступление в ЖСК — от 10 тыс. рублей
• целевой взнос при уже сданном доме — от 10 тыс. рублей
• авансовая оплата услуг по ЖКХ — от 2 тыс. рублей
• комиссия банка за перевод денег застройщику — от 2 тыс. рублей
• оплата дополнительных кв. м. площади квартиры

Жилищный кооператив — это организация, которая создана с целью того, чтобы руководство этой организации смогло построить какой-то жилой дом и впоследствии передать квартиры в этом жилом доме тем, кто является членами этого жилищного кооператива, в собственность.

Что такое пай в ЖСК: образцы договора и переуступки, справка о выплаченном взносе и другие подробности

Наличие данного пункта означает, что при невыполнении учредителями ТСЖ договора, заключенного с застройщиком, последний вправе свернуть работы и отказать от дальнейшего сотрудничества, что может повлечь за собой заморозку строительства и распад ТСЖ с удержанием внесенных паевых взносов.

Создавая жилищный кооператив на паевой основе, граждане фактически становятся собственниками многоквартирного дома и несут ответственность за действия кооператива по использованию и своевременной оплате коммунальных услуг, труда наемных рабочих и тому подобное. Пай может принадлежать как одному человеку, так и нескольким физическим и юридическим лицам.

• внесение взноса за вступление в члены кооператива;
• при покупке пая в строящемся доме может потребоваться внесение дополнительного целевого взноса по паевому договору;
• оплата документов вне очереди;
• оплата услуг обслуживающего персонала;
• при переводе денег банк может потребовать от приобретателя пая оплаты комиссии;
• после окончания строительства конечная площадь квартиры может быть больше заявленной в договоре, что потребует дополнительных расходов на оплату не предусмотренного метража.

Стоимость подготовки документов на передачу прав на пай со стороны застройщика устанавливается учредительным собранием ЖСК и прописана в его уставе. Обычно она колеблется между 40 и 100 тысячами рублей. Данная сумма изымается у приобретателя пая, либо у гражданина, решившего выйти из состава кооператива.

Паевые взносы могут быть единовременными, либо постоянными. Порядок их внесения определяется уставом жилищного кооператива. Как правило, для приобретения статуса собственника жилья в многоквартирном доме требуется внести несколько паевых взносов.

Договор купли-продажи в жск, переуступка пая

А.К.: Ко мне вообще лучше с паем не ходить, потому что я пай очень не люблю, если так говорить фигурально. Хотя, конечно, с точки зрения совершения сделки, я не могу вам отказать в совершении нотариального действия. Если вы придете и скажете, что хотите заключить сделку по уступке пая, я вам как обычную гражданско-правовую сделку такую сделку должен заверить. Поэтому можете либо в простой письменной форме сделку заключить, либо, хотя требования к нотариальной форме не предусмотрено, обратиться к нотариусу и попросить удостоверить такой договор. Что там будет: договор купли-продажи пая или договору уступки, – надо на месте разбираться. Практика говорит о том, что если вы хотите пай уступить, необходимо получить предварительное согласие правления или конференции ЖСК об уступке такого пая и включении нового пайщика в состав членов. Хотя бы такое одобрение организации позволит вам минимизировать отказ во вступлении, а в случае не включения потребовать возмещения убытков. Пока судебной практики, чтобы ЖСК давал предварительное согласие, а потом отказался, я не видел.

На определенных условиях, они собирают деньги с граждан, те вступают в члены жилищно-строительного кооператива, вносят определенные взносы (вступительный взнос, текущие платежи) и впоследствии, по окончании строительства объекта и выплаты полностью пая, они приобретают в собственность объект недвижимости (квартиру, которую они изначально намеревались приобрести, вступая в эту организацию). Схема приблизительно такая.

Просто и понятно
С переуступкой ДДУ действительно все обстоит довольно просто. Покупатель и продавец находят друг друга, заключают договор цессии и регистрируют его в управлении Росреестра. Если речь не идет о квартирах, приобретенных в рассрочку или при помощи ипотеки, то разрешения застройщика можно даже не спрашивать. Но лишь в том случае, если в договоре, заключенном с первым покупателем, нет пункта о необходимости платить за согласование переуступки прав.

А.К.: Распространены жилищный кооператив, жилищно-накопительный и жилищно-строительный кооперативы. Если у нас что-то и проявляется в плане привлечения денег от потенциальных покупателей недвижимости, то это в основном жилищно-строительные кооперативы. Потенциальные покупатели вступают в его члены, выплачивают вступительный взнос, текущие платежи, впоследствии по окончании строительства объекта и выплаты полностью пая они приобретают в собственность объект недвижимости – квартиру, которую они изначально и намеревались приобрести, вступая в эту организацию. Схема приблизительно такая.

То есть хоть какой-то механизм получается предварительного одобрения, согласия. Но пока судебной практики по случаям, чтобы ЖСК давал предварительное согласие о вступлении в члены нового пайщика, а потом отказался, мы не видели. Поэтому, может быть, если изначально одобрили вступление, то в дальнейшем они отказываться не будут.

Фактически переуступка пая в жилищно-строительном кооперативе оформляется трехсторонним соглашением. Лицо вправе выбрать любой из порядков расчетов при заключении договора цессии, которые возможны при заключении иных договоров; в соответствующем договоре цессии предусмотреть стоимость, за которую он переуступает свой пай третьему лицу, а также обязанность правления жилищно-строительного кооператива созвать общее собрание по вопросу принятия этого третьего лица в свои члены. Основанием для принятия лица в члены жилищно-строительного кооператива будет являться соответствующий Протокол собрания членов последнего.

Следовательно, для разрешения вашей ситуации для начала необходимо обратиться к Уставу данного жилищно-строительного кооператива. В нем должна содержаться информация по поводу интересующего вас вопроса, в том числе влечет ли переуступка пая вступление физического лица в члены жилищно-строительного кооператива.

Будет ли законной последующая уступка пая (его продажа) от одного физического лица другому физическому лицу (по цене «х+1») с предоставлением расписки о получении денег с последующей регистрацией уступки пая в жилищно-строительном кооперативе? Каковы правовые последствия заключения договора?

Прошу помочь с решением следующего вопроса: жилищно-строительный кооператив строит жилой дом; ИП выкупил у него свой пай (соответствующий договор уступки права требования пая зарегистрирован в жилищно-строительном кооперативе) и продал физическому лицу по цене «х» рублей.

Что касается налоговых органов: предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации материальный налоговый вычет при продаже пая жилищно-строительного кооператива не взимается, поскольку последний является имущественным правом данного лица.

Известны далеко не единичные случаи, когда паи продавали по два, а иногда и три раза. Конечно, это прямое мошенничество. Но жертвам подобных сделок все равно приходится годами судиться между собой, выясняя, кто же владелец жилья. Все это усложняет сам процесс продажи и негативно влияет на цену строящемся недвижимости.

1. Цена квадратных метров в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже стоимости аналогичного жилья, на которое уже оформили право собственности. Разница составит от 15 до 25%.
2. Документальное оформление сделки сложнее, чем для квартиры в собственности. Скорей всего, вам придется заручиться согласием строительной компании. А в некоторых случаях еще и банка.

Банки неохотно позволяют продать недвижимость в строящемся доме после оформления ипотеки. Чаще всего в подобных случаях кредит был оформлен совсем недавно по меркам этого типа банковских услуг, т.е. от года до 2-3 лет. Строительство домов сегодня редко затягивается длительные сроки. Попытки передать третьему лицу обязательства по ипотеке в столь сжатые сроки вызывают недоверие.

В принципе, всегда можно оформить разницу стоимости отдельным дополнительным соглашением. Если сумма небольшая, скорей всего, на это небольшое нарушение банк «закроет глаза». Но мы рекомендуем не обманывать государство. Ведь если ваши попытки избежать выплаты налога выявят, придется оплачивать намного больше, в том числе, пеню и штрафы.

1. Переуступка права требования (заключение договора переуступки), по которой вы полностью переуступаете свои права и обязанности по ДДУ третьему лицу. В результате такой сделки вы полностью прекращаете действие договора с застройщиком, а человек, купивший у вас квартиру, юридически становится новым кредитором. Уступить свои имущественные права при ДДУ вы можете, как только договор будет зарегистрирован в соответствующих государственных службах. Не забывайте, что переуступка права собственности также в обязательном порядке подлежит регистрации.
2. Перезаключение договора с компанией-застройщиков, т.е. замена участника сделки новым лицом. Этот метод позволяет продать квартиру по переуступке в строящемся доме, в том числе, если она была взята в ипотеку. Но тут без участия строительной компании вам никак не обойтись, так как обязательно требуется его согласие. Это четко регламентируется статьей 391 ГК РФ. В стандартной формулировке договора долевого участия указывается, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно только при наличии письменного согласия компании-застройщика. А в случае приобретения жилья в ипотеку, потребуется также одобрение со стороны банка.

Переуступка пая по договору цессии в ЖСК в строящемся доме

Галина, а Вы с какой целью задаете вопросы?
Если у Вас конкретный случай, то см. договор с ЖСК, в нем, как правило, указывается и возможный порядок передачи пайщиком своих прав и требований, и в какой форме возможна такая переуступка, в т.ч. кто в какой срок пишет заявления о выходе из ЖСК/вступлению в ЖСК, если не указано в договоре, то в Уставе ЖСК обязательно должен содержаться данный порядок, а также порядок созыва общ.собрания с повестками дня о принятии в члены, действия сторон по регистрации перехода уступаемых прав.
На практике переуступка пая в ЖСК оформляется 3х-сторонним соглашением. Варианты порядков расчетов могут быть такими же, как и при др.сделках. Если нет противоречий в Ваших документах и в последовательности Ваших действий — Росреестр «палки не вставит»).

Спасибо. Я это читала, но там тоже все расплывчато, особенно фраза «что не запрещено законом, то возможно». Но вопрос как на это все отреагирует Росреестр, не будет ли вставлять палки в колеса, это раз, и второй момент, а если кооператив не согласится принять преобретателя пая в члены кооператива, ведь теоретически это возможно.

Переуступка Пая по ЖСК

Добрый день. Если Устав ЖСК позволяет, Правление ЖСК не против, то можете свое членство в ЖСК уступить. Аргумент для застройщика — денежное вознаграждение за организацию уступки прав. Других аргументов тут нет.
Если с уступкой проблемы, если ситуация с документами позволяет. регистрируйте право и продавайте. Только учтите вопрос налогообложения полученного дохода.

Даниил, спасибо. Да, я озвучила этот аргумент вчера Пику- то что они получат озвученные ими 150 000 руб вознаграждения за переуступку, и уже есть готовый покупатель. Странно, что у них все зависит от желания и нежелания заниматься отдельного менеджера, буду стараться выйти на руководство.

Лариса, не сможете Вы со справкой о выплате пая пойти и зарегистрировать право. Не все тут так просто как может показаться на первый взгляд. По закону сначала ЖСК должно на себя право оформить и только потом передать это право Вам (справка о выплате пая + акт передачи квартиры). Ускоренно вопрос можно решить только в судебном порядке. Для решения вопроса рекомендую обращаться в какое-нибудь общество защиты прав потребителей. по закону такие общества освобождены от уплаты гос.пошлины за обращение в суд. Стоимость их услуг сопоставима с размером гос.пошлины, которую Вы обязаны будете уплатить при самостоятельной подаче иска. Если нужно обращайтесь, дам контакт. Есть успешный опыт сотрудничества.

Антонина, спасибо большое за ответ. Проблема в том, что по утверждению застройщика,сначала он оформляет собственность на застройщика, потом на ЖСК, и только после уведомления о получении собственности на ЖСК, я могу оформить собственность на себя. А на это у застройщика и ЖСК уходит год-полтора. Это действительно так, или я все-таки могу пойти сейчас в Росреестр самостоятельно, если ЖСК выдаст справку о выплаченном пае?

Хочу переуступить свой пай по ЖСК в новостройке. Дом сдан и поставлен на кадастровый учет. Ключи не получены и АПП не подписан. Менеджер застройщика по переуступке две недели назад сказал что переуступка возможна, после этого он уволился. Новый менеджер говорит, что сейчас переуступка не возможна, потому что пай выплачен полностью. Как я понимаю, здесь играет роль человеческий фактор и нежелание работать. Какими аргументами можно убедить застройщика дать согласие на переуступку?

Пай &#8212, определенный взнос за квартиру, строительством которой занимается жилищный кооператив. Это организация, которая образована с целью строительства жилого дома и передачи квартир в собственность в этом доме тем гражданам, которые состоят в данном кооперативе.

А.К.: А никто не знает, что это. Некий пай, некая субстанция. К каким правам этот пай относить с юридической точки зрения тоже не ясно ни в теории, ни в практике. Кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая, судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать. Там ничего непонятно толком, как вообще это всё регулируется. Теоретики рассуждают следующим образом. Кооператив – это организация, не связанная с ведением коммерческой деятельности. Прежде всего, его текущая деятельность направлена на удовлетворение интересов пайщиков. У лица, вступившего в кооператив, цели должны быть исключительно утилитарными, потребительскими, всё, что я делаю посредством вступления в эту организацию связано с отсутствием намерения получать прибыль, коммерческую выгоду. Условно говоря, я хочу купить квартиру, я вступил в члены, плачу текущие взносы, и больше меня, в принципе, как закон считает, ничего не должно интересовать. Уступка меня не должна интересовать, поскольку здесь есть коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т.д. Вступил в кооператив, выплатил пай и живи спокойно – смысл закона был такой. Конечно, он безумно дикий, на мой взгляд. Конечно, нужно учитывать ситуацию, что я вступил в кооператив, а впоследствии по каким-то причинам пай не могу оплачивать, финансовая составляющая моей жизни поменялась, и хочу этот пай передать. С точки зрения закона, видимо, я должен быть исключен из членов кооператива, и мне должны вернуть деньги, которые я внес на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы мне их вернуть. Если нет, то кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен со мной рассчитаться. Не могу ответить вопрос на этот конкретно, ничего непонятно.

Вам необходимо уточнить:
1. Полностью ли рассчитался предыдущий пайщик с застройщиком, нет ли пеней за просрочку.
Если не рассчитался полностью, то будет еще и переуступка долга наравне с переуступкой права требования.
Если есть пеня за просрочку. то убедиться, что договор уже не расторгнут из-за них (эти условия прописаны в договоре с застройщиком)

В первую очередь речь идет о выплате ЖСК, то есть, по сути, застройщику, так называемой компенсации за подготовку документов. В разных компаниях эта сумма разнится от 35 до 100 тыс. руб. Сколько именно – должно быть записано в уставе конкретного ЖСК. Иногда точная сумма в этом документе не указывается, а используется иная схема: кооператив возвращает физическому лицу, которое выходит из числа членов, все внесенные паевые взносы, но удерживает комиссию (в среднем 10%). Понятно, что эти самые недостающие проценты ему компенсирует приобретатель пая.

В этом случае процедура регулируется законом (ФЗ &#8212, 214). Основываясь данным законом новый покупатель пая вправе требовать от строительной компании, а также кооператива предоставление квартиры в установленные сроки. При этом вместе с правами переходят и обязанности по выплате суммы за данный пай в полном размере.

• Свидетельство, подтверждающее право застройщика на владение земельным участком.
• Документальное подтверждение официальной регистрации ЖСК.
• Проектная декларация.
• Разрешение государственных органов на проведение строительных работ.
• Устав ЖСК.

Пайщиком признается лицо, имеющее в собственности определенную долю общего имущества, а также регулярно выплачивающее взносы. Каждый желающий имеет возможность стать пайщиком. Для этого необходимо подать заявление, заполненное по установленному законом образцу, получить одобрение других членов сообщества.

Так владелец квартиры может защититься от посягательств на его имущество. Сразу после выплаты взносов необходимо взять данную справку от правления. Справка о выплате пая в фонд кооператива — правоустанавливающий документ, закрепляющий определенный объект недвижимости за участником ЖСК.

Часто жильцам приходится вносить дополнительные взносы при возникновении непредвиденных расходов. Порядок внесения, сумма платежей, возможность определения дополнительных взносов прописывается в уставе ЖСК. Чтобы стать пайщиком, нередко необходимо выплатить несколько взносов одновременно.

Регулярная выплата пая — обязанность участников ЖСК. Каждый пайщик ЖСК обязан регулярно вносить денежные средства в установленном размере в фонд организации, чтобы оставаться полноправным владельцем объекта недвижимости, закрепленного за ним по договору с кооперативом. В связи с этим ему следует предоставлять справку о выплаченном пае в ЖСК, форма которого будет в статье.

А.К.: Главным документом в ЖСК является устав. В уставе должно быть указано, какие взаимоотношения должны быть между пайщиками, которые в кооперативе числятся. Императивное требование законно заключается в следующем. Чтобы быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, необходимо одобрение конференции общего собрания участников членов ЖСК. Иными словами, если я являюсь участником кооператива и решил вам уступить свою долю, свой пай в этом кооперативе, мы с вами какую-то гражданско-правовую сделку заключили, связанную с уступкой такого пая, потом пришли в этот кооператив, а там говорят, что не могут принять вас в члены. У них уже в связи выходом продавца из членов, т.е. меня, кто-то другой, кто уже является членом, решил приобрести эту квартиру. Здесь может быть огромное количество разных нюансов, связанных с этими уступками. В итого можно заплатить деньги за пай и не быть включенным в члены кооператива, судиться с ними потом, судиться с тем, у кого купили пай. Очень мутная история, на мой взгляд.

А.К.: Ко мне вообще лучше с паем не ходить, потому что я пай очень не люблю, если так говорить фигурально. Хотя, конечно, с точки зрения совершения сделки, я не могу вам отказать в совершении нотариального действия. Если вы придете и скажете, что хотите заключить сделку по уступке пая, я вам как обычную гражданско-правовую сделку такую сделку должен заверить. Поэтому можете либо в простой письменной форме сделку заключить, либо, хотя требования к нотариальной форме не предусмотрено, обратиться к нотариусу и попросить удостоверить такой договор. Что там будет: договор купли-продажи пая или договору уступки, — надо на месте разбираться. Практика говорит о том, что если вы хотите пай уступить, необходимо получить предварительное согласие правления или конференции ЖСК об уступке такого пая и включении нового пайщика в состав членов. Хотя бы такое одобрение организации позволит вам минимизировать отказ во вступлении, а в случае не включения потребовать возмещения убытков. Пока судебной практики, чтобы ЖСК давал предварительное согласие, а потом отказался, я не видел.

Стоит отметить тот факт, что такие договора не фиксируются в государственных органах, соответственно одну и ту же квартиру продавец может с легкостью продать одновременно нескольким покупателям. А в кооператив будет принят только лишь один будущий собственник жилья. Поэтому, отметив в договоре такой пункт, который предусматривает передачу денежных средств за покупку квартиры только исключительно после принятия покупателя в список пайщиков, можно обезопасить себя от мошеннических действий и различного рода афер.

А.К.: С моей точки зрения это синонимы, никакой разницы нет. В сущности пая как некой юридической категории точку поставить не возможно. По аналогии ранее были колебания с сущностью купли-продажи долей в ООО и в принципе в хозяйственных обществах. Что это всё-таки — уступка доли или купля-продажа? А что такое доля? Это имущественные отношения или обязательственные? Если имущественные – то тогда лучше купля-продажа, если обязательственные – то уступка. В итоге практика склонилась к купле-продаже долей как некой субстанции, набору имущественных и вещно-правовых обязательств внутри ООО. В нашем случае тоже непонятно, наверное, уступку лучше делать, раз судебная практика квалифицирует отчуждение пая как уступку.

При покупке пая по переуступке в жилищном кооперативе можно прилично сэкономить порядка 10-20% по сравнению с обычной покупкой пая напрямую. При этом нужно внимательно проверять документы для сделки. Необходимость переуступки своих прав на объект недвижимости может возникнуть при любых обстоятельствах. Но не стоит путать эту сделку с куплей-продажей. Есть..