Возврат аванса по предварительному договору покупки жилья
Абсолютное большинство риэлтеров в качестве основной меры ответственности за неисполнение условий договора для обеих сторон указывают штраф (неустойку) в размере суммы переданного аванса. Справедливость такой конструкции вызывает сомнения: ведь продавец находится в более выгодном положении – деньги находятся у него в любом случае, прав он или нет. Между тем аванс или предварительная оплата в счет будущего договора по своей сути в результате не заключения договора должен подлежать возращению — тем самым стороны приводятся в первоначальное состояние, а уже потом уплачивают добровольно или взыскивают принудительно друг с друга неустойку. На деле же получается, что никакого обоюдного согласия нет – у покупателя никто не спрашивает, согласен ли он, что по его вине не состоялась сделка и тем самым аванс оставить в качестве неустойки.
В то же время для сторон договора в различных случаях может иметь большое значение потеря времени и других вариантов покупки или продажи недвижимости. К примеру, отчасти можно понять продавца, удерживающего полученный от несостоявшегося покупателя аванс в размере 3 % от суммы будущей сделки, когда за время задержки со стороны покупателя цена недвижимость выросла на 5 %.
Задаток и аванс в предварительном договоре
Таким образом, сторонам, подписавшим предварительный договор с включением в него условия о задатке, не следует пренебрегать установленным таким договором сроком его исполнения, поскольку это может повлечёт как принуждение к его исполнению и возмещение в связи с эти убытков, так и неблагоприятные последствия относительно суммы задатка.
Аванс – это частичная предварительная оплата по договору, передаваемая покупателем продавцу в счёт предстоящей оплаты цены жилого помещения. В случае, если сделка купли-продажи жилья и подписание основного договора не состоялись, сумма аванса подлежит возврату. Если же сделка и подписание основного договора состоялись, то аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчёте. Таким образом – аванс – это только предоплата. Только в таком смысле и следует рассматривать этот термин.
Аванс По Предварительному Договору
Исходя из изложенного следует, что соглашение о задатке как обязательство, обеспечивающее основное обязательство, может быть признано действительным, если будет действительным основное обязательство, которое возникнет только после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.
Истицей представлены суду договор купли-продажи квартир от 06.04.2022 года, 05.05.2022 года, свидетельство о государственной регистрации права от 14.05.2022 года, из которых видно, что истица 06.04.2022 года продала принадлежащую ей квартиру по адресу: г.Тольятти, ул.Л.Толстого, ***, и приобрела в собственность квартиру по адресу: г.Тольятти, ул.А.Кудашева, ***.
Что передавать аванс или задаток
Пример: В случае получения продавцом аванса в качестве обеспечительной мере он может продолжить и дальше продавать объекта, найти покупателя с удобными для себя условиями или по стоимости больше, чем оговорено в вашем предварительном договоре — он просто вернет аванс, а покупатель вновь будет вынужден искать себе подходящий вариант (впустую потраченное время и силы).
- Если покупатель отказывается от заключения основного договора купли-продажи, то в этом случае сумма задатка не возвращается (остается у продавца);
- Если продавец отказывается от заключения основного договора, то обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.
Как вернуть задаток по предварительному договору
- При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2022 по делу № 33-3452/2022).
- При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2022 № Ф01-1176/2022 по делу № А31-7239/2022).
- ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2022 № 11-КГ12-20).
- ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2022 № 13331/09).
Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору
Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.
При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор. И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора. Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.
Задаток и аванс — подводные камни предварительного договора
Задаток является одним из способов обеспечения выполнения обязательств, т.е. дает гарантию, что договор будет исполнен, иначе уклонившаяся сторона будет нести потери в размере задатка. Если говорить о продаже квартиры, то, согласно ст. 381 ГК РФ, продавец, в случае отказа от своих обязательств, должен вернуть задаток в двойном размере, покупатель в случае отказа оставляет его продавцу.
Часто разрешение таких споров зависит от доброй воли продавца и покупателя. Если вы не пострадали от действий покупателя и у вас достаточно времени для дальнейшей продажи, вы можете просто вернуть задаток, а можете и не возвращать. Точно также и покупатель может оставить задаток, признавая, что нарушил договор, а может потребовать его возврата.
Задаток или аванс
Соглашение может быть включено в текст основного договора, а может оформляться отдельным соглашением. В любом случае оно должно содержать указание на основное обязательство, в обеспечение которого выдается задаток, и сумму задатка. Это существенные условия соглашения. В нем могут содержаться также следующие реквизиты:
До объединения высших судов ВАС РФ придерживался позиции, что задаток нельзя применять в качестве обеспечительной меры по предварительному договору, поскольку последний никаких денежных обязательств между сторонами не содержит (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2022 № 13331/09).
Вычет НДС с аванса в рамках предварительного договора
Допустим, в рамках предварительного договора купли-продажи аванс перечислен наличными. Можно ли в этом случае принять выделенный в счете-фактуре НДС к вычету? Как быть, если с продавцом заключено сразу несколько договоров и по некоторым их них есть задолженность? В каких случаях нужно восстановить принятый к вычету НДС? Что делать, если товар отгружался отдельными партиями?
Важно помнить, что вычет НДС с аванса переносить нельзя. Об этом говорит Минфин в своем письме от 20.05.2022 № 03-07-08/28995. В соответствии с п. 1.1 ст. 172 НК РФ налоговые вычеты могут быть заявлены в налоговых периодах в пределах трех лет после принятия на учет приобретенных товаров (работ, услуг). Что касается иных вычетов НДС, в том числе исчисленного с сумм предварительной частичной оплаты, то право заявлять их в течение трех лет НК РФ не установлено. В связи с этим такие вычеты следует осуществлять в том налоговом периоде, в котором у налогоплательщика выполнены соответствующие условия.
Задаток по предварительному договору: как быть с НДС
Напомним, что согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В то же время задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
Главный вопрос, который возникает в данном случае, — можно ли считать обеспечительный платеж (задаток) авансом. Ведь по своей сути денежные средства, перечисленные продавцу в рамках предварительного договора, выполняют двойственную функцию. С одной стороны, они призваны обеспечить исполнение обязательств покупателя по данному договору, а с другой — служат оплатой товаров (работ, услуг) по основному договору.
Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)
3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.
и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,
Задаток по предварительному договору
Если получатель задатка не захочет заключать основной договор, он обязан вернуть задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Но в отличие от основного договора, задаток по предварительному договору покупки недвижимости удвоить нельзя. Задаток в таком случае несет не обеспечительную функцию, а служит частью оплаты будущей вещи. Покупатель возвращает ее себе (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.10.12 по делу № А46-9764/2022).
Задаток – это денежные средства, которые одна сторона предварительного соглашения перечисляет другой стороне как обеспечение обязательства заключить основной договор. Задаток является формой обеспечения обязательства (ст. 380 ГК РФ). Если сторона, которая предоставила задаток, затем отказывается от исполнения обязательства, контрагент оставляет задаток себе. В случае предварительного договора задаток служит страховкой на случай, что контрагент откажется от заключения основного договора.
