Как всегда советую и консультирую Вас я — Елена Троскина. Раскрываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт более 10 лет, это и дает возможность давать верные ответы, на то, что может быть необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде 2022. Если в Вашем городе нет профессионалов своего дела, можете написать свой вопрос, по мере обработки отвечу всем. Или еще лучше будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом и возможно знают иные способы его решения.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Налоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась. Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости. Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн. Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%. Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом. 6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог. Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн. Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.
– Продаю квартиру, которая является моей собственностью по договору дарения менее трех лет. Продав, должна купить другую в другом регионе России: там жилье дешевле. Слышала, что могу воспользоваться двойным налоговым вычетом, если продаю и покупаю в один год. Что имеется в виду: до 31 декабря нужно успеть совершить обе сделки или за 365 дней с момента продажи (например, с 10.12.17 г. до 09.12.18 г.)?
В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб. Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму. Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.
Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:
Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи). Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату). Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей. Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.
- если дата покупки до 2022 года и гражданин владел квартирой более трех лет;
- если купили после 2022 года и имущество находилось в собственности не менее установленного налоговым законодательством срока.
Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?
Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).
Рассчитать налог с продажи квартиры в 2022 году калькулятор онлайн
Например: жилое помещение было продано за 4900000 рублей. Применим вычет в 1 млн.рублей, полагающийся с продажи имущества. Остается 3900000 рублей, с которых полагается уплата налога. Дополнительно у гражданина имеется право на имущественный вычет, поскольку он им ранее не пользовался и приобрел жилье. Поэтому с остатка в 1900000 (3900000 — 2022000) должен быть произведен возврат НДФЛ.
- недвижимость приобретена до января 2022 года;
- для жилплощади, купленной позднее января 2022 года, минимальный период владения равен 5 лет;
- для жилья, полученного по договорам дарения, ренты или приватизации, установлен срок 3 года;
- для недвижимости, полученной в наследство, сохраняется трехлетний период владения;
- продаваемая квартира является единственным жильем.
Например, гражданин получил квартиру в наследство в 2022 году. В 2022 году недвижимость была продана за 2 миллиона для внесения первоначального взноса по ипотеке. Период владения составляет менее 3 лет. При оформлении имущественного вычета база налогообложения составит 1 миллион рублей.
Как платить налог в 2022 году?
В другой ситуации гражданин в 2022 году купил квартиру за 2 миллиона. В 2022 году жилплощадь продали также за 2 миллиона. Налог при продаже квартиры по новым условиям не будет начислен, потому что в результате сделки не получена прибыль. Срок владения имуществом при этом не учитывается.
При продаже квартиры до истечения минимального срока владения в 2022 году продавцу обязательно придется заполнять и подавать налоговую декларацию, но сумму налога возможно уменьшить, применив налоговый вычет.
Допустим, что квартира была куплена в марте 2022 года за 3 млн рублей. Ее продажа произошла в декабре 2022 года по цене 4,7 млн рублей. Возникает необходимость уплаты налога в размере 221 тыс. рублей. Почему? Во-первых, не истек минимальный срок владения, распространяющийся на недвижимость, приобретенную в 2022 году, — 5 лет. Во-вторых, в результате сделки продавец получил доход в размере 1,7 млн рублей. НДФЛ считается как 13% от дохода, то есть 221 тыс. руб.
Пример расчета НДФЛ при продаже квартиры до и после изменений в 2022 году
Другая возможная ситуация – у собственника имеется вторая квартира, купленная в ноябре 2022 года. Продав «старую» недвижимость в январе 2022 года, продавец также может не платить налог и не подавать декларацию. Почему? Условие единственного жилья не действует, так как новая недвижимость была приобретена менее чем за 90 дней до продажи имеющейся.
Пример: 01.01.2022 была куплена квартира1, 01.01.2022 куплена квартира2, продать квартиру1 без уплаты НДФЛ можно в течении 90 дней от дня приобретения квартиры2, то есть до 01.03.2022 квартиру1 можно продать без уплаты НДФЛ
До 2022 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2022 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность.
Налог на доход (НДФЛ)
Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.
Другой пример : Гражданин П. продаёт квартиру за 2 млн. рублей, покупает за 2 млн. рублей, и у него получается отрицательный результат: 2-1-2=-1 млн. рублей. Вносить в бюджет он ничего не должен. У него, наоборот, возникает право на применение налоговых преференций. Он может вернуть себе НДФЛ с 1 млн. рублей. То есть 130 тысяч.
Учитываются ли расходы на покупку новой квартиры
Есть и другие примеры : Гражданка М. продала комнату в коммунальной квартире за 850 тысяч рублей. Кадастровая стоимость составляет 830 тысяч рулей. Для расчёта используется рыночный показатель. Право на льготную преференцию ещё не было использовано, поэтому 0,85-1=-0,15 млн. рублей. Платить в казну страны ничего не нужно.
Оформление документов
Согласно нормам НК РФ, при продаже одной квартиры и при покупке другой расходы на приобретение не могут быть учтены в части уменьшения налогооблагаемой базы. Но есть право на применение налоговых вычетов.
В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного второго вычета. Она составит:
1 800 000 руб. — 500 000 руб. = 1 300 000 руб., где:
Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
Используем два вычета: для продавцов и для покупателей
Например, вы купили квартиру в 2022 году (или еще раньше), а продали в 2022 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались. Тогда в 2022 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры. Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2022 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2022 году. Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.
В данной ситуации предлагается не платить 13 % (как в классическом варианте). Правило о том, что не платить налог можно при реализации квартиры стоимостью менее 1 миллиона руб. или находящейся во владении более трёх лет, продолжает действовать.
Если рассматривать примеры расчета налога с квартиры в 2022 году, то можно сказать, что если Марина купила квартиру в октябре 2022 года, но решила продать её в августе 2022 года за 2 миллиона рублей, и путем нехитрых расчётов можно прийти к выводу, что до трёхлетнего периода хозяйка квартиры не дотянула. Марина подписала договор раньше, пусть даже только на месяц, но теперь она должна перечислить в государственный бюджет сумму, равную 130 000 рублей по соответствующей декларации. Если бы она подождала совсем немного, то ей не пришлось бы даже сообщать государство о том, что она осуществила сделку купли-продажи.
Новости по теме:
Сразу стоит дать точную информацию по поводу того, как не платить налог с продажи собственной квартиры, ведь российское законодательство предусматривает тот факт, что если человек продает недвижимость после определённого срока владения, то он не должен пополнять бюджет государства.
Итак, по стандарту срок, в течение которого недвижимость находится в вашей собственности, отсчитывается с первого дня ее госрегистрации на определенного владельца, и получения им права собственности на указанное жилье.
Какие есть исключения из общего правила оплаты налога с продажи квартиры?
Данный «имущественный вычет» можно применять несколько раз, но не чаще чем 1 раз/год. Например, если вы планируете продать две квартиры за один год, то вычет либо будет распределен между ними, либо использован единоразово при продаже одной из квартир.
Продажа квартиры по долям
Однако, в 2022 г., после введения кадастрового способа оценки, провести такую сделку можно только если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 1 млн. 428 тыс. руб. Потому что, 70% от этой суммы = 999 600 руб. (ниже налогового вычета 1 млн. руб.). В данном случае налог вы не платите, но все-равно обязаны предоставить декларацию. Если забудете – можете нарваться на штраф.
Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам.
Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».
Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир
- продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
- налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
- покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).
Гражданин А.В. Потехин в 2022 г. приобрёл гостинку, которая продавалась за 1 500 000 р., с этой суммы он получил имущественный вычет. В 2022 г. А.В. Потехин стал владельцем дома, заплатив 2 500 000 р. и, следовательно, получил право при подаче 3 НДФЛ указать 500 000 р. в качестве средств, подлежащих возмещению.
Виды вычетов при покупке новой недвижимости
Гражданин А.Д. Медведев в 2022 г. купил квартиру, потратив 3 000 000 р. Его доход в качестве сотрудника строительной фирмы в течение налогового периода составил 600 000 р. Соответственно, НДФЛ, перечисленный работодателем, равен 78 000 р. (то есть 13% от 600 000). Ровно ту же сумму фискальные органы вернули А.Д. Медведеву в 2022 г. Как итог, на 2022 г. перенесено 1 400 000 р. прямых расходов, понесённых им при покупке жилья (максимальный размер в 2 000 000 -600 000) и 182 000 р. в качестве остатка к возмещению.
Новеллы в налоговом законодательстве при продаже недвижимого имущества и налоговый вычет
Продажа квартиры и покупка квартиры в одном налоговом периоде – эта ситуация встречается довольно часто. В связи с чем возникает вопрос: возможно ли сделать начисление обязательных платежей с возмездного отчуждения дома/квартиры и получить вычет с покупки недвижимости одновременно?
