Минстрой рассказал о нюансах заключения прямых договоров между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями
Отвечая на вопрос о разграничении зон ответственности управляющей организации и РСО в случае заключения прямого договора при предоставлении некачественных коммунальных услуг, Минстрой России указал следующее. Лицо, осуществляющее управление МКД, выступает «единым окном» для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и отвечает за качество таких услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций. Ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.
3 апреля 2022 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, позволяющие собственникам помещений в МКД заключать договоры предоставления коммунальных услуг (договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения) и договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами напрямую с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (письмо Минстроя России от 4 мая 2022 г. № 20223-АЧ/04).
Подписан закон о прямых договорах между собственниками имущества в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями
Ресурсоснабжающая организация получила право в одностороннем порядке прекращать договор ресурсоснабжения, заключенный с управляющей организацией, при наличии у управляющей организации признанной или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, независимо от факта последующей оплаты данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, за исключением случая полного погашения данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, до вступления в законную силу судебного акта.
Устанавливается возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно между организациями, оказывающими соответствующие услуги, и потребителями услуг.
Предоставление РСО коммунальных услуг собственникам нежилых помещений
Абзацем 4 пункта 6 Правил 354 на управляющие организации, ТСЖ, ЖСК возлагается обязанность по уведомлению собственников нежилых помещений о необходимости заключить договор непосредственно с РСО, а в РСО направить сведения о собственниках нежилых помещений. Важно отметить, что срок направления такого уведомления не регламентирован, соответственно, привлечь к ответственности управляющую организацию за ненаправление, несвоевременное направление будет довольно-таки сложно, а скорее всего — невозможно. Однако, именно неисполнение УО/ТСЖ/ЖСК указанной обязанности может приниматься судами как основание для признания действующим договора о предоставлении коммунальных услуг, заключенного именно между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения в МКД, и, соответственно, признания факта отсутствия правоотношений между этим собственником и РСО.
В Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 марта 2022 № Ф01-6032/2022 по делу № А28-3497/2022 суд указал, что «отсутствие прямого договора собственника нежилых помещений с ресурсоснабжающей организацией в спорный период не освобождает управляющую компанию от обязанности оплатить в полном объеме поставленный в многоквартирные дома коммунальный ресурс». Дополнительно суд отметил, что «учитывая то, что пунктом 6 Правил 354 на управляющую компанию возложена обязанность представить ресурсоснабжающим организациям сведения о собственниках нежилых помещений в этом доме, а также направить уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, неисполнение управляющей организацией указанных обязанностей позволяет в переходный период сохранить ранее существовавший порядок оплаты коммунального ресурса до момента совершения указанных действий управляющей организацией. Таким образом, для исключения объема поставленного коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме из общего объема тепловой энергии, полученной управляющей компанией, последняя обязана доказать выполнение обязанности по предоставлению сведений ресурсоснабжающей организации о собственниках нежилых помещений и направлении последним уведомления о необходимости заключения договоров энергоснабжения». Судом также принято во внимание то, что «поскольку Постановление № 1498 не содержит никаких правил относительно сроков заключения договоров между собственниками нежилых помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями в письменной форме, а также не устанавливает сроков передачи управляющими организациями сведений о собственниках нежилых помещений в РСО, до прекращения заключенного с управляющей компанией договора о предоставлении коммунальных услуг собственник нежилого помещения может вносить плату управляющей компании».
Пять важных вопросов о прямом договоре между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями
Если ваш дом перешел на прямые платежи за коммунальные ресурсы по одному из оснований, представленных выше, но управляющая организация продолжает выставлять вам квитанции по оплате коммунальных услуг, то в этом случае управляющая организация должна будет уплатить потребителю штраф в размере 50% величины превышения начисленной платы над размером платы, которую надлежало начислить. Такое правило действует за исключением случаев, когда нарушение произошло по вине потребителя или устранено до обращения и (или) до оплаты потребителем (п.155.1 Правил предоставления коммунальных услуг №354).
Собственники квартир на общем собрании принимают решение о заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Решение принимается простым большинством от участвующих в собрании при наличии кворума.
Как правильно заключать прямые договора между собственниками жилья в МКД и ресурсоснабжающими организациями (РСО)
- Если УК игнорирует тот факт, что владелец жилья заключил прямой договор, ей придется оплатить штраф за выставление двойной квитанции.
- Квитанции за услуги (газ, вода, свет) присылает непосредственно поставщик.
- Допускается расторжение договора между РСО и УК в одностороннем порядке – согласие собственников не требуется, если у управляющей организации имеется задолженность. Значение имеет размер долга. Если он небольшой, то это не является основанием для прекращения договорных обязательств.
- Заключение прямых договоров с поставщиками ресурсов влечет изменения в управлении многоквартирным домом.
Типовой Договор Собственников Мкд С Ресурсоснабжающими Организациями
Таким образом, на основании пунктов 8, 9, 14, 15, 17 Правил №354 РСО предоставляют коммунальные услуги собственникам (пользователям) помещений в тех многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими организациями (товариществами, кооперативами) и такими РСО не заключены или расторгнуты. При этом согласно пунктам 6-9, 17 Правил 354 предоставление коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирном доме в период до даты начала поставки коммунального ресурса по договору ресурсоснабжения с управляющей организацией (товариществом, кооперативом) осуществляется РСО на основании договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления, газоснабжения с собственниками (пользователями) жилых помещений в многоквартирном доме, заключенных, в том числе, путем совершения потребителями конклюдентных действий.
В соответствии с частью 4 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) Правила № 124 обязательны для сторон при исполнении публичных договоров ресурсоснабжения в целях предоставления коммунальных услуг. Условия публичного договора ресурсоснабжения в целях предоставления коммунальных услуг, не соответствующие требованиям Правил № 124, в силу частей 4 и 5 статьи 426 ГК РФ ничтожны. Указанный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 14.04.2022 №305-ЭС15-16052.
ОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ПРЯМЫХ ДОГОВОРОВ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД С РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ
Прямые договора позволяют РСО предъявлять претензии по оплате за коммунальные услуги к ним, а не к жильцам домов. Да и собственники помещений с проблемами, связанными с качеством и объёмом предоставления коммунальных услуг, идут не к РСО, а к управляющим компаниям, независимо от причины предоставления некачественной услуги. Управляющие организации оказываются в кольце: отвечают за содержание инженерных сетей, а не за поставку воды, газа, тепла в квартиру и не получают за это какое-либо вознаграждения.
Поскольку жилищное законодательство допускает отсутствие заключенного между управляющей организацией и РСО договора ресурсоснабжения в случаях, предусмотренных частями 17 и 18 статьи 12 Федерального закона № 176-ФЗ, пунктом 30 Правил № 124, пунктом 14 и 17 Правил № 354, из системного толкования указанных норм, а также подпунктов «а» и «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2022 № 1110, части 2.3 статьи 161 ЖК РФ и части 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что непредоставление управляющими организациями коммунальных услуг либо предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах может рассматриваться в качестве нарушения управляющими организациями установленных лицензионных требований только в случае, когда между управляющей организацией и РСО заключен договор ресурсоснабжения[1].
Минстрой — РФ подготовил проект типового договора собственников с — РСО
Также проект документа закрепляет в договоре ресурсоснабжения право РСО в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с УО в части предоставления коммунальных услуг, если судом зафиксирована задолженность УО перед РСО за два расчётных месяца.
В законопроекте установлена форма типового договора потребителя с РСО, определяющего права и обязанности сторон, порядок учёта потребления коммунальной услуги, цену и порядок расчётов, порядок ограничения, приостановления и возобновления предоставления коммунальных услуг.
Типовой Договор Собственников Мкд С Ресурсоснабжающими Организациями
С 1 января 2022 года собственники нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, обязаны заключить письменные договоры энергоснабжения с ресурсоснабжающими организациями. Предоставить сведения о собственниках нежилых помещений в доме — обязанность управляющих компаний.
С указанной даты поставка электрической и тепловой энергии, холодной и горячей воды, газа в нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, должна осуществляться исключительно на основании договоров энергоснабжения, заключенных в письменной форме. Исполнители коммунальных услуг (управляющие компании, ТСЖ, ТСН, ЖСК) не вправе поставлять энергоресурсы собственникам нежилых помещений в МКД и требовать за них оплату. При этом собственники нежилых помещений обязаны оплатить исполнителям коммунальных услуг энергоресурсы, потребляемые при содержании общего имущества многоквартирного дома. Договоры на предоставление ресурсов заключенные ранее между исполнителем коммунальных услуг и владельцем нежилого помещения, должны быть расторгнуты.
Прямые договоры между ресурсоснабжающими организациями и собственниками квартир
В повестку дня ОСС желательно также внести вопрос об изменении условий договора управления в части исключения обязанности УО предоставлять КУ того вида, по которым принято решение о заключении прямых договоров с РСО, РО по обращению с ТКО, за исключением КР на СОИ.
В последнем случае подтверждать заключение прямых договоров с РСО, РО по обращению с ТКО собственникам не надо. Однако, если решение о сохранении порядка предоставления и расчетов за КУ не принималось при смене УО или способа управления МКД, новая УО при попытке заключить договоры ресурсоснабжения с РСО может столкнуться с правомерным отказом (ч. 8 ст. 157.2 ЖК РФ).
Типовой Договор Собственников Мкд С Ресурсоснабжающими Организациями
3) если между собственниками помещений в МКД и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами заключены договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации.
Новой ст. 157.2 ЖК РФ установлено, что с 3 апреля 2022 года при управлении МКД управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом коммунальные услуги собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме предоставляются ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с заключенными с каждым собственником помещения в МКД, действующим от своего имени, договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, договором на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в следующих случаях:
В ЖК РФ внесены изменения о прямых договорах между собственниками помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями
По истечении 30 дней с момента направления соответствующего уведомления управляющей организации, договор с ней считается расторгнутым, а «прямой» договор с собственниками помещений МКД — заключенным (со всеми собственниками одновременно). Обратите внимание: договор на оказание услуг по обращению с ТКО считается прекращенным полностью, а вот договор ресурсоснабжения с управляющей организацией продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД.
Установлено, что об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения РСО должна уведомить лицо, осуществляющее управление МКД, и орган государственного жилищного надзора субъекта РФ. Сделать это необходимо способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления. Одновременно соответствующее уведомление доводится до сведения собственников помещений в МКД путем размещения его в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах этого дома или в пределах земельного участка, на котором он расположен), а также опубликования в печатных изданиях, в которых публикуются акты органов местного самоуправления. Кроме того, уведомление должно быть размещено на официальном сайте ресурсоснабжающей организации и в ГИС ЖКХ.
Договор с ресурсоснабжающими организациями при непосредственном управлении МКД
— с лицами, обеспечивающими холодное и горячее водоснабжение и осуществляющими водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)(с ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО)).
Собственники помещений в МКД самостоятельно не могут выполнять многие работы по содержанию и ремонту общего имущества и тем более самостоятельно снабжать коммунальными ресурсами МКД. В связи с этим при непосредственном управлении собственники имеют право заключать договоры (ч.1 ст.161 ЖК РФ):
В ЖК РФ внесены изменения о прямых договорах между собственниками помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями
— при одностороннем отказе ресурсоснабжающей организации, регионального оператора по обращению с ТКО от исполнения ранее заключенных с управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК) договора снабжения коммунальными ресурсами, договора на оказание услуг по обращению с ТКО по причине наличия у управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) перед РСО (оператором по обращению с ТКО) задолженности в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с ТКО (за исключением случая полного погашения задолженности лицом, осуществляющим управление МКД, до вступления в законную силу соответствующего судебного акта);
Федеральным законом от 03.04.2022 г. № 59-ФЗ в Жилищный кодекс Российской Федерации внесены изменения, позволяющие собственникам помещений в МКД заключать договоры предоставления коммунальных услуг (договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения) и договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами напрямую с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.Перейти на «прямые» договорные отношения можно в следующих случаях:
Типовой Договор Собственников Мкд С Ресурсоснабжающими Организациями
Так, жители Восточного могут прекратить договорные отношения с управляющей компанией путем голосования. Об этом сообщает исполняющий обязанности ГБУ «Жилищник района Восточный» Валерий Евдокимов.
Общее собрание по принятию такого решения можно провести в очной или заочной форме. Теперь собственники квартир жилого дома принимают решение касательно того, необходимо ли их МКД заключить договоры ЖКХ напрямую с ресурсоснабжающими организациями. Для принятия решения требуется не менее двух трети голосов от числа всех собственников. Такое право предоставляется собственникам помещений с апреля 2022 года. Положительное решение гарантирует осуществление платежей РСО напрямую. Проинициировать собрание может любой житель. Организации, оказывающие соответствующие услуги, предлагают заключать договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения, отопления и договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.
