Стоит ли покупать квартиру в доме «под снос»
4. Местоположение — старые здания расположены в центре города с развитой инфраструктурой: парки, детские сады, школы, кинотеатры, остановки, рестораны. У жильцов есть возможность при сломе здания получить квартиру в том же районе, не меняя устоявшегося ритма жизни.
1. Цена — стоимость жилплощади в домах под снос намного ниже средне-рыночной. Не всегда это — разрушенные дома, где нет возможности жить. Некоторые здания подлежат ликвидации лишь потому, что мешают для новых построек — торговых центров, детских садиков, спортивных комплексов, школ и т.д.
Для чего покупают квартиры в домах под снос
Однако эта схема не идеальна, у нее есть и отрицательные стороны. Решив покупать квартиру с старом доме, в первую очередь нужно обратить внимание на точную стадию «сноса» дома. Если дата проведения работ определена четко — это одно. Если же объект стоит на очередь — это совсем другое. Между планами и их воплощением в жизнь может пройти не один год. Бывают случаи, когда планы застройщиков меняются, и дом исключают из списка под снос.
Собрав нужную сумму на покупку квартиры, большинство будущих домохозяев предпочитают купить жилье в новостройке. Но тем временем, некоторые покупатели решают приобрести квартиру не в современной новостройке, а в старой «хрущевке» середины прошлого века, которую вот-вот снесут. Что заставляет людей идти на это?
Как купить квартиру в доме под снос
В соответствии с действующим законодательством, в случае, если дом признан подлежащим сносу, орган местного самоуправления обязан уведомить об этом собственника и в последующем заключить с ним соглашение об изъятии у него жилого помещения в связи со сносом дома. До момента, когда собственник подпишет с администраций такое соглашение, он еще вправе свою квартиру продать. Никаких препятствий этому не существует. Если соглашение подписано, то продать и, соответственно, купить эту квартиру уже невозможно. Следует учесть, что купить можно только приватизированную квартиру. Если квартира муниципальная и не приватизирована, то продать такую квартиру нельзя.
Возможность получения более выгодного жилья после сноса дома, конечно, является одним из главных преимуществ. Покупка квартиры в доме под снос предоставляет право стать на очередь по улучшению жилищных условий. К тому же она приобретает черты выгодного финансового вложения, если учесть, что стоимость старых квартир в ветхих домах снижается до 25%. Однако подобное решение имеет и свои нюансы. Нельзя утверждать, что расселение произойдет, даже если заявлены все его сроки. На изменение планов градостроительства влияет огромное число различных факторов, начиная от затянувшихся судебных процессов и заканчивая финансовым кризисом в стране.
Выгодно ли покупать квартиру в доме «под снос»
Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая считает такое вложение весьма рискованным. Предварительно стоимость программы оценивают в 3,5 трлн рублей. При этом годовой бюджет Москвы составляет 1,9 трлн рублей. По словам, эксперта существует вероятность полного отказа от данной программы. Если экономическая ситуация в стране ухудшится, власти могут отказаться от планов по сносу пятиэтажек.
Покупка квартиры в предназначенной под снос пятиэтажке имеет и минусы. В настоящее время главный из них — адресной программы сноса пока нет. Соответствующий закон не утвержден, правила переселения не установлены. Чиновники пока только собирают сведения о домах, которые предположительно пойдут под снос.
Стоит ли покупать квартиру в доме, идущем под снос
Во-вторых, почему стоит купить ветхое жилье – его будут расселять и давать новые квартиры в современных домах. Покупатель, приобретая старое жилье за полцены получает перспективу в будущем, что взамен его ветхой жилплощади ему дадут новую в современном доме. Обычно новые квартиры, которые выдают взамен ветхого жилья, могут похвастаться большой площадью, повышенным уровнем комфорта, находятся в крупных жилых комплексах с собственной инфраструктурой.
Когда разговор заходит о покупке квартиры в доме, идущим под снос, перед глазами всплывают картинки ветхого жилья с ободранными стенами и ужасным подъездом. Но на самом деле такое приобретение может принести немалую выгоду, особенно если вы стеснены в средствах и в ближайшем будущем у вас не намечается возможности купить хорошую жилплощадь.
Приватизированная квартира в доме под снос
Право выбора принадлежит собственникам жилья. Администрация не вправе принуждать их к какой-либо форме возмещения. Но по общему правилу в первую очередь будет предложена другая жилплощадь. В ее выделении есть ряд условий, которые не всегда удается соблюсти.
Но если устраивающий обе стороны вариант найден, то переехать из аварийного жилья его владельцы могут и до истечения года. Это не относится к ситуации, когда состояние жилого дома таково, что возможно его обрушение в любой момент. В таком случае жильцов переселяют во временное жилье из маневренного фонда.
Что получат владельцы приватизированных квартир при сносе аварийного дома
Интересно то, что в законодательстве при равнозначной площади предоставляемого жилья речь идет об общей площади квартиры, а не о жилой. Это существенный минус, ведь в «новой» квартире может оказаться большая кладовка или коридор, который гражданину ни к чему, а площадь предоставленной квартиры будет такой же, как у старой.
Также нужно учитывать, что далеко не всегда «новое» жилье вы получите в новостройке, на практике чаще всего переселяют жителей аварийных и ветхих домов в жилье «вторичного» типа.
Что делать, если приватизированная квартира находится в доме под снос
Администрация обычно старается подобрать варианты в том же районе, но возможны исключения, например, при экстренном переселении. Если собственник сам захочет переехать в другую часть города, то ему подберут квартиру в указанном месте, однако требования предоставить жильё по конкретному адресу удовлетворению не подлежат.
Городские власти стараются уменьшить итоговую сумму, но справедливость можно восстановить в суде – в большинстве случаев они становятся на сторону выселяемых.
Стоит ли покупать квартиру в доме под снос
- Варианты новых квартир могут не понравиться, а других не предложат – придётся соглашаться на то, что есть, или на покупку с доплатой, или ипотеку.
- Размер материальной компенсации окажется слишком маленьким.
- Такое жильё сложно продать, если расселение затянется. Некоторые собственники с трудом находят покупателей на квартиры в сносимых домах, не дождавшись переезда.
- Нестабильность: непредсказуемая экономика, обанкротившийся застройщик, отсутствие подходящих для расселения квартир в вашем районе, колебания цен – всё это способно нарушить планы по переселению в новый дом. Вы можете остаться на много лет в ветхом жилье, регулярно требующем ремонта.
- Банки неохотно дают кредит на покупку такого жилья, только в залог уже имеющейся недвижимости или под большой процент. Покупая квартиру в доме под снос, рассчитывайте на свои средства.
- Нужно разбираться в вопросе: мониторить рынок и новостную ленту (о том, что микрорайон отдают под застройку или что застройщик обанкротился, пишут все местные СМИ), сравнивать цены, искать информацию на сайтах префектур и обзавестись хорошим юристом.
Покупая сносимое жильё, вы должны чётко представлять, зачем это делаете, и понимать, как работает этот рынок и происходит процесс расселения. Иначе есть шанс застрять на долгое время в аварийном доме или сильно потерять в деньгах.
Выгодно ли покупать квартиру в доме «под снос»
В начале 2022-х годов подобное уже происходило. Тогда в Москве сносили ветхие пятиэтажки, и многие покупатели целенаправленно «охотились» за квартирами в домах, идущих под снос. Управляющий партнер «Миэль» Марина Толстик рассказывает, что на таких сделках многие смогли заработать. Люди покупали квартиры за $100 тысяч, а продавали за $120–130 тысяч. В то время квартиры в таких домах были довольно дефицитными.
По оценкам «Миэль», цены на «хрущевки» остаются невысокими. Средняя цена «однушки» в пятиэтажке — 4,5 млн рублей. Двухкомнатная квартира в среднем стоит 5,62 млн рублей, трехкомнатная — 6,95 млн рублей. Это ниже среднерыночной цены. Аналитики «Метриум групп» напоминают о еще одном плюсе покупки «хрущевки» — это увеличение метража при переезде. В новых домах не будет проблемы маленьких кухонь и санузлов, тесных коридоров. Жилье, которое будет предоставляться переселенцам в рамках первой волны сноса, будет просторнее на 5–10 «квадратов». Доплачивать за эти метры гражданам не придется. Еще один весомый плюс — возможность получить квартиру с ремонтом.
Покупка квартиры в доме под снос: неоправданный риск или выгодное вложение
Новое жилье, полученное на условиях социального найма, можно будет приватизировать позже (лицам, еще не воспользовавшимся данным правом). Программа бесплатной приватизации жилого фонда пролонгирована до 1 марта 2022 года. Чтобы оформить муниципальное жилье в собственность, нужно собрать следующие документы:
- степень естественного износа здания, независимо от срока его эксплуатации;
- наличие повреждений конструкции вследствие стихийных бедствий, промышленных катастроф;
- характеристики местности в плане воздействия на жизнь и здоровье человека неблагоприятных природных явлений (затопления, оползни, землетрясения и т.п.), техногенных факторов (электромагнитное излучение, радиация, шум).
5 причин для покупки квартиры в доме под снос
Помимо этого, владелец квартиры в доме под снос может получить денежную компенсацию, в которую войдет не только стоимость старой квартиры. В нее будут включены суммы расходов на переезд, поиск другого жилья, расходы на оформление его покупки, а также упущенная выгода. Выселенным владельцам компенсируется стоимость аренды жилья на время поиска варианта. В некоторых случаях это дает возможность приобрести квартиру с лучшими условиями в другом районе.
Приобретение старой квартиры под снос и сдача ее в аренду дает возможность получения материальной выгоды. Стоимость аренды часто определяется местоположением, количеством комнат. Старое жилье, находящееся в непосредственной близости с учебным заведением, промышленным объектом, торговым центром, а тем более станцией метро, проще сдать за достаточно высокую цену, чем комфортную квартиру улучшенной планировки в спальном районе. По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ арендные ставки на жилье у станций московского метрополитена начинаются от 30 тысяч рублей в месяц, даже на старые потрепанные квартиры.
Продажа квартиры в доме под снос
Кроме того, такую недвижимость покупают (как правило, с хорошим дисконтом) в надежде получить выкупную стоимость (в эту сумму, кроме цены объекта, входят деньги на переезд и компенсация за долю в праве на общую собственность) и на эти средства приобрести хорошую квартиру или потратить их по своему усмотрению.
Квартира, расположенная в доме, предназначенном для сноса, может быть хорошим средством инвестиции денежных средств или способом сохранения денег от инфляции. Если вы приобрели такую недвижимость заблаговременно, стоимость её будет расти по мере приближения сноса дома, в котором она находится.
Стоит ли приобретать квартиры в пятиэтажках под снос
В рамках реализации программы по сносу пятиэтажек, согласно которой власти Москвы собираются снести около 25 млн. кв. м. устаревшего жилья, к началу мая будут составлены списки «хрущевок», которые будут демонтироваться, при этом 10 домов района Хамовники будут исключены из этого реестра, поскольку не было найдено площадок для строительства жилья под переселения. Кроме того, большинство жителей Хамовников выступили против этой программы. Однако в целом жители устаревших пятиэтажек, живущие в других районах, поддерживают расселение и уже ожидают переезда. Часть из них собираются продать свои квартиры, рассчитывая на увеличение инвестиционного спроса в связи с реализацией программы. Совсем недавно квартиры в пятиэтажных хрущевках интересовали разве что покупателей, имеющих сравнительно небольшую сумму для приобретения жилья. Коммуникации в таких домах изношены, планировки давно морально устарели. Но даже с этим учетом стоимость квартир в таких пятиэтажках не маленькая. Но сейчас владение такой квартирой дает перспективу получения более современного жилья. Есть ли смысл вкладываться в приобретение жилья в пятиэтажках под снос, мы сейчас поговорим.
Вот уже несколько лет цены на вторичное жилье падают, при этом стоимость квартир в новостройках переживает взлеты и падения. Согласно же законопроекту о реновации, стоимость новых квартир, которые будут предоставлены вместо «пятиэтажек», будет до 35% выше стоимости прежнего жилья, а в наименее ликвидных локациях эта разница может составить до 50%. И, конечно, вложение средств в покупку квартир в сносимых хрущевках может принести доход и становится сберегательной инвестицией. Ведь продать новую квартиру можно довольно выгодно и быстро.
